今後、稼げる職業その2~土地活用プランナー

土地活用プランナー

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実家を離れて首都圏などに住んでいて、地方に土地や建物を持っていたり、今後相続する可能性がある人に降りかかる不動産活用問題。

ハウスメーカーは自社の利益のためだけに「アパートやマンションを建てましょう。老後の資金になりますよ。」などと言います。

でも、少子高齢化の地方でアパート経営が成り立たないのは、ド素人でもわかりますからね。

じゃ、どうすればいいのか。

そこを、アドバイスして、最適な回答を出すのが土地活用プランナー。(公益社団法人 東京共同住宅協会 認定資格)

これ、実に面白そうです。

宅建

不動産系で有名な資格は宅建ですね。

宅建は一言で言うと、「不動産をビジネスとして売買するために必要な資格」という感じです。

許可なしでは「商売」として「お酒」が販売できないように、「不動産」も「商売」としてやるなら「資格が必要」ということです。

要は不動産売買に関する専門家ですね。

宅建合格に必要な知識は4つ。

1.権利関係
2.宅建業法
3.法令上の制限
4.税金その他

法律関係が多い印象ですね。

コンサルタントに近い土地活用プランナー

一方、土地活用プランナーに要求される知識は、幅広く6つのジャンル。

1.マーケティング
2.プランニング
3.事業収支計画
4.権利調整
5.法務
6.税務

たまたまマーケティングが1番目にきているのかもしれませんが、この中でも特に重要なスキルですね。

逆を言うと、他が完璧でもマーケティングが弱いと、どうしようもない。

リアルにわかる人口減データ

地方の市区町村のホームページを見ると、人口推移のデータが公開されています。

グラフ化しているケースは少ないですが、エクセルデータなので自分でグラフを作ることができます。

こんな感じですね。東日本のとある町の人口推移をグラフにしてみました。過去三年分ぐらい。

瞬間的に増えていることもあるようですが、全体としては、見事なまでの右肩下がりですね。

そして、今後、団塊世代がさらに高齢化するとグラフはさらに急降下しそうです。

「少子高齢化」なんて言葉はよく聞きますが、このようにグラフにしてしまうと実態がよくわかります。

あなたの出身地は大丈夫でしょうか。

地方に行けばもっとわかる

そして、その実態がよくわかるのが現場です。

毎年1回なり2回なり地方に行くと、年々衰退しているのが目に見えてわかります。

シャッターが下りたままの商店や空き家がどんどん増えています。

人口2万を切るような市町村なんて、「みなさん何をして生きてるの?仕事あるの?(年金生活者以外)」て思っちゃうほどです。

スポット的には「ゴーストタウンか?」と感じるような場所もちらほら。

持っているだけで負動産

不動産は持っているだけで税金を取られます。ご存知、固定資産税です。

まあ、地方の場合何百坪って広い土地でも、年間4、5000円ってことも多いので、大したことはないですが。

ただ、空き家を放置していると、犯罪の温床になったり、台風で屋根が飛んで隣家に損害を与えたりする可能性もあります。

実際、空き家のお隣さんから「瓦が落ちてきそうで危険だ。なんとかしてくれ。」なんて苦情を受ける人もいます。

持ってるだけで「責任」ももれなくついてきます。

人口3万人以下の街の土地は売り逃げ!?

個人的な結論としては、人口3万人を切るような街の土地は、二束三文でも売り逃げが正解かなって思います。

「寄付する」と言っても自治体も、もらってくれませんからね。

今の流れだと人も減るし土地の値段も下がりますから、業績がどんどん悪くなって、上向く可能性のない企業の株を持っているようなものです。

しかも、逆配当で固定資産税を払いながら。

こんなアホな投資はないですよね。

傷が浅いうちに、損をしてでも売却するのが、株式売買ではおなじみの「損切り」。

だから、土地を売って儲けようとか、少しでも利益を出そうなんて考えない方がいいですね。

人生の損切りですから。

そんなつもりなのかどうかはわかりませんが「家いちば」なんかでは、「土地や家差し上げます。」なんてたくさん出てます。

でも、「先祖代々守ってきた土地」とか「思い出の詰まった実家」など、感情的な部分が邪魔をして、なかなか思い切れないわけで。

そこを土地活用プランナーとして、所有者も納得するようなベターな着地点に持っていけるなら、地方は宝の山かもしれません。

都会もおもしろいかも

都市圏の一部を除いて、ほとんどの地区町村は衰退してるのはご存知の通り。

でも、今後10年くらいは活気がなくなることがなさそうな都市などは、いろいろな活用ができそうですよね。

人口10万人以上いれば、とりあえず、いろいろな産業は稼働してそうな印象です。

アパートなり民泊なり。コインランドリーやらコインパーキングやら、コメダ珈琲などのFCやら。コンビニはもうだめですかね。

マーケティングや収支計画など楽しめそうです。

税金や法律も深く掘り下げるとおもしろいですけどね。

ただ、都会はライバルが多そうなので、始めるなら、レッドオーシャンになる前に始めたいところですね。