サラリーマンのアパート経営なんてやめとけ。

サラリーマンのパート経営やめとけ

当社で働くアルバイトちゃんですが、高卒から10年くらいになりますかね、、、話をしていると、おそらく貯金は1,000万近くになると思います。

実家だし、普段は仕事で趣味で出ていくお金もないしグルメにも興味ない。

しっかり、溜め込んでいるのがよくわかります。

さて、サラリーマン。

堅実な人なら1,000万2,000万くらいはすぐに貯金できるでしょうね。

そこで、「アパート経営をして老後の資金を貯めようか。」「アパート経営投資で不労所得を得て早めにFIREしたい。」とか。

あるあるです。

でも、言っておきますが、「やめとけ」です。

アパート投資で成功するサラリーマン

例えば、サラリーマンのアパート投資で失敗する人の特徴は「電話営業を断れない人」とか「確定申告をしない人」とか言われます。

そんなものは、表面的なことです。

失敗する人と成功する人の違いは1つだけです。

言ってはいけないかもしれないけど「頭が良いか悪いか。」

それだけ。

要するにバカは無理ということ。

「頭が良い」とは、学校の勉強ができるとか、そういうじゃないですよ。

「社会で生きていく上での術を心得ている。」と言えばよいでしょうか。

情報をしっかり入手して、自分の頭で考え正しい判断ができる人ですね。

さて、あなたはバカでしょうか?あるいは賢い人?

アパート投資で成功するサラリーマンの3つの共通点

サラリーマンで不動産投資をして成功する人は全員「頭が良い」というのが共通点です。

では、「その頭が良い人」ってどういった共通点があるのか。

3つあります。

起業家精神がある

不動産投資で成功しているサラリーマンの話を聞いていると、たしかにサラリーマンなんですが、「それ、経営者がするような話だよね。」ということが多いです。

お給料をもらって、サイドビジネスで不動産投資をしているわけですが、その取り組み方が、ほぼ起業家と同じなんです。

例えば、「自分だけが儲かれば良い。」という考えはなくて、ちゃんと入居者のことも考え、入居者を送り込んでくれる団体などのことも考え、WinWinを考えならが経営しているわけです。

経営者そのものです。

だから、そういった考えを持てない人は、やめといたほうが良いですね。

「オレだけ儲かって幸せになるんだ!」という人ね。

勉強をする

勉強というとネガティブなイメージですが、サラリーマン投資家で成功している人は日々勉強を怠りません。

もちろん、勉強は義務でやっているわけではなく、自分が好きでやっているので楽しみながら勉強しているというのが特徴でしょう。

「仕事終わりに飲みに行って飲んだくれて、帰ったらテレビを見て風呂入って寝る。」という思考停止の行動パターンのサラリーマンには、アパート経営は無理です。

飲んだくれることは楽しいことですが、「不動産投資をしよう。」なんて思わないこと!

運が良い

まわりの起業家はもちろん、サラリーマンでも、うまくいっている人は全員運が良いです。

そういった人たちの周りには、不思議なことに運のいい人ばかりが集まっています。

逆に、残念な世界に生きる人は、なんでしょう、いつもオーラがくらいんですよね。

話を聞けば、ネガティブな話しか出てこない。

例えば、「友人が新しい会社に入ったけど半分反社のような企業で大変な目に合っていて、相談に乗ってるんだ。」みたいな。

「類は友を呼ぶ」と言いますが、まさにそのこと。

普段付き合っている周りの人を見て、運の良い幸せそうな人ばかりなら、不動産投資でも成功できる可能性は高いでしょうね。

まあ、これは経験則で科学的根拠は一切ないですけど。

どんな勉強をするのか?その1

不動産投資のために何を勉強するのか。

投資のための勉強もそうですが、やはり、「不動産」ですから現場が大事ですね。

つまり、「投資しようと思っているエリアをよく知る」ということ。

不動産投資用のサイトを見れば、たくさんの物件が乗っています。

試しに調べてみたら、うちの近所に200万円という破格で区分マンションの売りが出ていました。

でも、住所を調べてみると駅から遠い。

エリア的にも雰囲気がわるく、何かと不便な立地です。

そんなことを勘案すると「200万円でも高い。」と素人でも判断できます。

そういった判断ができるためには、街を歩いてどんな家が建っているのか?どんなお店があるのか?どんな人が住んでいるのか?というのを肌感覚で学ぶことは大事ですね。

具体的には、地域の賃貸相場や空室率、最寄り駅の乗降客数、市内区内の人口、世帯数、年齢層の推移などのリサーチ。

飲食店を始めるときも最寄り駅の乗降客数や世帯数の推移なども調べます。

どんな勉強をするのか?その2

次に必要なのは「算数」ですね。

数学とまではいかないけど、足し算引き算に掛け算割り算。

これがちゃんとできる人です。

お店などに行くと「2500円が30%オフ!」なんてありますが、すぐに計算できる人です。

「え?30%ていくら?」と指をおってみたり、「300円引くのか?」なんて言うような人は100%ダメです。

今さら、算数を学ぶというのもあれですけど、学校でちゃんと算数の勉強をしていたかどうか?というのが、ここで出てしまいますね。

どんな勉強をするのか?その3

これも算数的な話になりますが、そのアパートを買ったなら、「キャッシュフローはどのようになるのか?」「利回りは?」「税引き後の利益は?」など、をシミュレーションします。

また、「数年後に売却するならいくらになるか?」と言ったこともシミュレーションします。

この数字を使ったシミュレーションができないと不動産投資なんて無理ですから、やめときなさい。

会社を立ち上げるとき、お店を開業するとき、起業家も同じようにシミュレーションをします。

「席数20席で3開店して月商○○円」というふうに。

もちろん、シミュレーション通り行けば苦労はないのですが、シミュレーション通り以下のときに「なんとかする」解決能力というのも必要になってきます。

あなたの、サラリーマンやプライベートの人生において、ピンチがきたときに「なんとかしてきたか?」ということを問うてみてください。

また、「デッドクロス」や「デフォルト」といった不動産投資にはマストの基本用語もしっかりマスターしておく必要があります。

どんな勉強をするのか?その4

アパートやマンション、戸建ての不動産投資をする場合、不動産業者や客付け業者との付き合いは避けられません。

当然、リアルに会って話をするわけですが、不動産関係の基礎知識はもちろんのこと、業界用語もすべてマスターしておかないと、話になりませんし、騙されるだけです。

そのためには、不動産投資の本を読んだり勉強会に出たりと、知識をどんどん増やす必要があります。

なにを勉強をするのか?その5

素人が不動産投資をする場合、「新築物件は買わないほうが良い。」と言われます。

その理由は、検索結果にまかすとして、通常は中古物件を購入します。

築20年は40年といった物件も当たり前に売られています。

日本人は新築大好き人種です。

だから、築古物件をかったとき、そのままでは、なかなか客がつかないわけです。

そこで、ホームステージング(Home staging)を考えます。

ホームステージングとは、古い物件だけど、ちょっと手を入れて「魅力的な物件にする。」ということです。

具体的には、壁紙を変えたり畳をフローリングに変えたり、また、新しい家具や小物類を入れ替えることで「住みたい。」と思わせるようなアレンジをすることです。

ホームステージグ専門の業者もいるほどです。

判定やいかに?

いかがでしたでしょうか。

サラリーマンと言えど、副業でアパート経営すると言っても、「そうとう頑張らないと難しい。」ということがわかってもらえたかと思います。

あなたは、「やる派」でしたでしょうか?

あるいは、「やめとけ」派でしたでしょか?

関連会社でも地方にアパートを持っていましたが、不動産会社は「リフォームするとお客さん入りますよ!」と無責任なことを言って煽ってきますが、「いやいや、こんな過疎地で今さら誰が入るのよ?アホちゃうか?」ということで、解体して更地にしました。

実に正しい判断だったと思います。

更地の使い道はまだ決まっていませんが。。。